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業(yè)主3年拒交物業(yè)費,理由是服務(wù)不到位,法院判了

更新時(shí)間:2022/2/22

業(yè)主3年拒交物業(yè)費,理由是服務(wù)不到位,法院判了

 2022-02-21 12:49
每日一讀


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2022.2

— 互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)法律服務(wù) —


案情簡(jiǎn)介

陳某、秦某是嵩明某小區的業(yè)主。2018年,開(kāi)發(fā)商和某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》,合同約定:由物業(yè)公司向陳某、秦某所在小區提供物業(yè)管理服務(wù),雙方明確約定了物業(yè)管理服務(wù)費收費標準。但之后,陳某、秦某3年沒(méi)有向物業(yè)公司交納過(guò)物業(yè)管理服務(wù)費。

催討無(wú)果后,物業(yè)公司將陳某、秦某告上法庭。法庭上,陳某、秦某辯稱(chēng),物業(yè)公司服務(wù)不到位,拒交物管費。

嵩明法院審理后認為

本案中,原告物業(yè)公司與案外人開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》系依法成立的有效合同,雖然該合同并非與業(yè)主本人簽訂,但基于物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn),其合同指向不特定的多數人。根據法律規定,原告與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同對被告具有約束力,原、被告雙方應當按照合同約定全面履行合同義務(wù)、行使合同權利。

被告以原告提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵及重大安全隱患為由,拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。法院認為,原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),其所提供的物業(yè)服務(wù)不是針對單個(gè)業(yè)主,其提供的服務(wù)涉及整個(gè)小區及全體業(yè)主,業(yè)主應為其享受物業(yè)服務(wù)支付相應的費用。

對于被告提出原告服務(wù)存在瑕疵的問(wèn)題,由于物業(yè)管理合同本身具有長(cháng)期性和綜合性的特性,物業(yè)服務(wù)本身是一個(gè)動(dòng)態(tài)的長(cháng)期過(guò)程,由多項服務(wù)內容組成,物業(yè)使用人不能因某項服務(wù)的瑕疵而否定物業(yè)管理公司所有的服務(wù)。因此,被告作為業(yè)主,其實(shí)際享受了原告提供的物業(yè)服務(wù),理應向原告支付相應的物業(yè)管理費。

最終,嵩明法院判決陳某、秦某于判決生效之日起十五日內支付物業(yè)公司自三年來(lái)所欠的物業(yè)費。

法官說(shuō)法

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者是無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院則對業(yè)主的理由不予支持!币簿褪钦f(shuō),業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù),理應向物業(yè)公司支付管理費作為報酬。

如果業(yè)主對現有的物業(yè)服務(wù)公司不滿(mǎn)意,該如何維護自己的權益呢?

業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì )反映,由業(yè)主委員會(huì )督促物業(yè)進(jìn)行整改。在要求物業(yè)公司整改行為無(wú)果的情況下,可以到當地住建局等政府部門(mén)進(jìn)行投訴。

同時(shí),也可以用法律武器捍衛自己的合法權益。業(yè)主需要向法院提供物業(yè)公司服務(wù)不到位的證據,平時(shí)注意收集保留因物業(yè)服務(wù)瑕疵造成自身?yè)p失的證據,如現場(chǎng)照片、視頻及同物業(yè)公司交涉的錄音等。據此可另行主張賠償,而不是拒絕繳納物業(yè)費。



法律:


《民法典》第九百四十四條:業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。


法規:


《物業(yè)管理條例》第七條:業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;

第四十一條:業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。


第六十四條:違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。


其他法規依據:


《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》第二十條:業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費,不繳存專(zhuān)項維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權益行為的,業(yè)主大會(huì )可以在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條:業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。


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