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業(yè)主未交物業(yè)費和停車(chē)費,物業(yè)有權拒絕業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入小區?

更新時(shí)間:2020/6/30

業(yè)主未交物業(yè)費和停車(chē)費,物業(yè)有權拒絕業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入小區?

    近一段時(shí)間以來(lái),很多業(yè)主來(lái)電咨詢(xún),(最近的媒體類(lèi)似報道也不少),業(yè)主下班回家開(kāi)車(chē)在小區門(mén)口時(shí),遇到保安的阻攔,稱(chēng)不交物業(yè)費或者停車(chē)費,就不讓業(yè)主進(jìn)小區。為此雙方發(fā)生爭執,造成小區門(mén)口嚴重擁堵,不僅業(yè)主自己進(jìn)不了小區,其他業(yè)主也進(jìn)出不了小區。于是雙方報警,片區警察來(lái)了之后,經(jīng)過(guò)一番協(xié)調,有的物業(yè)保安放行,業(yè)主回家。矛盾暫且告至一段落。 但是有的物業(yè)公司保安則不行,堅持稱(chēng)不交費就不能進(jìn)小區,為此雙方發(fā)生爭吵,甚至發(fā)生暴力沖突。

    一方面,業(yè)主堅稱(chēng)物業(yè)服務(wù)水平嚴重不到位,小區臟亂差,盜竊、車(chē)輛刮蹭時(shí)有發(fā)生,生活在這樣的小區,根本談不上什么有什么物業(yè)服務(wù),憑什么要交物業(yè)費,如果物業(yè)公司有道理的話(huà),在法治社會(huì ),物業(yè)完全可以通過(guò)訴訟解決問(wèn)題,這樣類(lèi)似攔道,與“劫道”,有什么區別。

    另外一方面,物業(yè)公司稱(chēng)、業(yè)主不交物業(yè)費,物業(yè)公司維持不下去,在小區門(mén)崗攔截業(yè)主,禁止業(yè)主進(jìn)小區,催交物業(yè)費沒(méi)有什么不對。甚至有業(yè)主稱(chēng)個(gè)別警察在處理類(lèi)似矛盾時(shí)也認為業(yè)主應該交納物業(yè)費,自然不讓業(yè)主進(jìn)小區,是合乎情理的。

    那么在業(yè)主不交物業(yè)費或者停車(chē)費的前提下,物業(yè)公司保安有沒(méi)有權利禁止業(yè)主進(jìn)入小區呢?對此,本律師認為,物業(yè)公司的這種做法是錯誤,是違反法律規定的,情節惡劣,造成嚴重后果的,則有可能追究行政責任和刑事責任。

    首先,從法律層面上講,業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)主交納物業(yè)費,物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù),雙方是平等主體之間形成的一種民事合同關(guān)系。物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù),物業(yè)服務(wù)內容中主要一項就是維護小區的秩序,保障小區公共秩序順暢,物業(yè)公司通過(guò)在門(mén)禁阻礙業(yè)主進(jìn)入自己小區,這是一種違反法律的行為。不僅侵害業(yè)主本人的回家通行的權利,而且還可能侵害其他業(yè)主通行權利。

業(yè)主未交物業(yè)費和停車(chē)費,物業(yè)有權拒絕業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入小區?

    其次, 雖然個(gè)別業(yè)主因為種種原因,未交物業(yè)費,如物業(yè)公司家中被盜,房屋電梯故障傷人和其他物業(yè)服務(wù)不到位等等原因導致部分業(yè)主不交費。但根據《物業(yè)管理條例》等法規規定,業(yè)主不交物業(yè)費的,物業(yè)公司有權向人民法院起訴或向仲裁機構申請仲裁,由法院或仲裁機構來(lái)認定,業(yè)主是否有正當理由拒絕交納物業(yè)費,是否拖欠物業(yè)服務(wù)費,應該交納多少物業(yè)服務(wù)費,這顯然不是物業(yè)公司能夠強加于業(yè)主身上的,也不是類(lèi)似公安之類(lèi)的行政機關(guān)可以認定的這類(lèi)民事糾紛。

    再者,在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中,雙方均是民事主體,一方對另外一方交費或提供物業(yè)服務(wù)均不得通過(guò)強制手段來(lái)解決。換個(gè)角度來(lái)考慮,如果業(yè)主不交物業(yè)費,物業(yè)公司可以通過(guò)限制進(jìn)出小區等強制性手段來(lái)催交物業(yè)費,那么對物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意的話(huà),業(yè)主是不是可以將物業(yè)公司人員進(jìn)行扣留,直到物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意為止呢?

    其次,限制業(yè)主進(jìn)出小區是一種侵權行為。根據法律規定,公民的人身自由,未經(jīng)法律規定且經(jīng)特別程序,非經(jīng)有權機關(guān),不得予以限制。人身自由是公民的基本權利。同時(shí)根據《物權法》規定,小區的道路、綠地等其他公共場(chǎng)所屬于全體業(yè)主所有。而業(yè)主進(jìn)出小區大門(mén)則屬于在自己的依法享有的土地物權行駛人身自由權。而物業(yè)公司,作為提供物業(yè)服務(wù)的一方,應當提供符合合同約定的服務(wù),滿(mǎn)足小區的業(yè)主通行的便利和秩序的良好。限制業(yè)主進(jìn)出小區,造成業(yè)主人身自由權利受到侵犯,顯然是法律不能容許的。

    另外,限制未交費業(yè)主進(jìn)入小區,也是一種違反社會(huì )治安管理的行為 根據《治安管理處罰法》第四十條 有下列行為之一的,處十日以上十五日以下拘留,并處五百元以上一千元以下罰款;情節較輕的,處五日以上十日以下拘留,并處二百元以上五百元以下罰款:(一)(二)……(三)非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身體的。因此,物業(yè)公司對業(yè)主依法享有通行權的場(chǎng)所,卻禁止業(yè)主返回小區,顯然是明知故犯的,其意圖是通過(guò)限制業(yè)主人身進(jìn)出小區手段,達到收取物業(yè)費的目的,顯然是一種違法行為。同時(shí)對于物業(yè)公司阻止業(yè)主進(jìn)出小區的行為,警察接到群眾報警時(shí),應當及時(shí)出警,查明情況,如果確實(shí)是因交納物業(yè)費的問(wèn)題,應向物業(yè)公司做好說(shuō)明解釋工作,告知可以依法通過(guò)法律途徑解決。如果物業(yè)公司拒絕聽(tīng)取的,可以依照《治安管理處罰法》的規定,對相關(guān)人員進(jìn)行處罰,以維護社會(huì )秩序和生活秩序。所以物業(yè)公司通過(guò)禁止業(yè)主出入的方式來(lái)催交物業(yè)費,顯然是一種不明智的做法。

業(yè)主未交物業(yè)費和停車(chē)費,物業(yè)有權拒絕業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入小區?

    最后,禁止未交費業(yè)主進(jìn)入小區可能會(huì )造成嚴重的社會(huì )后果,影響社會(huì )穩定,物業(yè)公司阻止業(yè)主進(jìn)入小區,導致業(yè)主有家不能回,雙方發(fā)生對峙和沖突。對業(yè)主個(gè)人而言,可能導致自己無(wú)法進(jìn)入家中,一天勞累工作后無(wú)法休息,也有可能家中病人無(wú)法照料。禁止業(yè)主進(jìn)入小區,還可能造成小區門(mén)口擁堵,影響其他業(yè)主進(jìn)出小區,甚至已經(jīng)交費的業(yè)主進(jìn)出小區,物業(yè)公司禁止未交費的業(yè)主進(jìn)出小區影響到已交費的業(yè)主進(jìn)出小區,顯然也不公平。此外,擁堵還可能造成其他人員圍觀(guān),造成惡劣的社會(huì )影響。

    由物業(yè)公司攔門(mén)收取物業(yè)費和停車(chē)費而推論, 如果法律承認通過(guò)攔路、堵截等方式進(jìn)行催債是合法的話(huà),那么整個(gè)社會(huì )是不是就會(huì )出現銀行機構,擔保公司催要借款,建筑商,包工頭催要工程款,企業(yè)員工討要工資,都是通過(guò)攔路堵道的方式來(lái)實(shí)現自己的權利呢?顯然不行,整個(gè)社會(huì )必將出現混亂無(wú)序的狀態(tài)。

    總結:化解小區業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾需要各方面的積極努力,一方面,對于未交物業(yè)服務(wù)費或者停車(chē)費業(yè)主,物業(yè)公司應該分清未交物業(yè)費和禁止小區業(yè)主進(jìn)小區是兩個(gè)不同性質(zhì)的概念,未交或拒交物業(yè)費,是一種合同債權行為,而阻礙業(yè)主進(jìn)入小區的行為則是一種侵犯人身權的違法行為,物業(yè)公司只有擺正自己的位置,擺脫以管理者自居的姿態(tài),換之以服務(wù)者心態(tài),提高物業(yè)服務(wù)水平,換取業(yè)主口碑才是最好的解決收費難問(wèn)題的必由之路,對于惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,物業(yè)公司可以通過(guò)起訴或提起仲裁等合法手段予以催交。違法催交的后果只能是失去了口碑,也失去了市場(chǎng)。

    另外一方面,基層政府和行政部門(mén)也應該做好相關(guān)的物業(yè)管理的宣傳工作。加大業(yè)主權利義務(wù)知識的普及,講明業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)應當履行合同義務(wù)交納物業(yè)服務(wù)費,形成良好的誠實(shí)守信的風(fēng)尚,對物業(yè)公司合法經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監督,引導其通過(guò)合理合法的方式催收物業(yè)費。最終,使之能夠及時(shí)的化解社會(huì )矛盾,為建立良好的生活工作環(huán)境和有序健康的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)打下堅實(shí)的基礎的目的。

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