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業(yè)委會(huì )成員可以領(lǐng)津貼嗎?

更新時(shí)間:2019/10/20

業(yè)委會(huì )成員可以領(lǐng)津貼嗎?

業(yè)委會(huì )成員可以拿津貼。國家并未對業(yè)委會(huì )成員津貼標準作出具體規定,主要根據業(yè)委會(huì )成立時(shí),業(yè)主大會(huì )如何討論商議。

如《武漢市物業(yè)管理條例》給出了肯定的答案。根據該條例第三章第二十五條的規定,業(yè)主大會(huì )討論決定事項第九條為:業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理、使用,以及業(yè)主委員會(huì )委員津貼的來(lái)源、支付標準。

也就是說(shuō),業(yè)委會(huì )成員的津貼發(fā)放標準,需要全體業(yè)主同意。

以下是物業(yè)管理知識問(wèn)答六十條,總有一條是你關(guān)心和想要了解的!

1.什么是業(yè)主?

廣義的業(yè)主是指房屋所有權人,狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權證等權屬證書(shū)上的登記人。

通常說(shuō)業(yè)委會(huì )候選人,是指狹義的業(yè)主。

參考資料:《建筑物區分所有權司法解釋》。

2.收房時(shí)開(kāi)發(fā)商需要向業(yè)主提供哪些法律文件?

原則上,收房時(shí)業(yè)主應當查看開(kāi)發(fā)商應提供的“三書(shū)一證一表”,“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》,“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》,“一表”是指《竣工驗收備案表》。

但目前一般是具有兩書(shū)一表,即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《竣工驗收備案表》,就符合交房條件。

3.房屋竣工驗收指的是什么?

開(kāi)發(fā)商在購房合同中一般都將竣工驗收合格作為交房條件,但何為竣工驗收合格?開(kāi)發(fā)商往往把自己組織的五方驗收作為驗收合格的標準,甚至在補充協(xié)議中約定將五方驗收作為交房條件。

其實(shí)這是得不到法律認可的。

依據《消防法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等法律法規的規定,房屋交付,必須取得消防驗收合格證和竣工驗收備案表,方能交付。

4.《竣工驗收備案表》有什么作用?

一般情況下,開(kāi)發(fā)商能提供竣工備案表,說(shuō)明房屋主體質(zhì)量是合格的,如果有足夠的證據證明其確實(shí)不合格,是可以推翻的。

5.有《竣工驗收備案表》,但房屋有重大質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?

業(yè)主收房、驗房對房屋質(zhì)量有疑義時(shí),可以申請質(zhì)監站或其他專(zhuān)業(yè)機構對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定,如果鑒定主體結構不合格,即使開(kāi)發(fā)商能提供《竣工驗收備案表》,業(yè)主也有權拒絕收房。

6.房屋存在質(zhì)量瑕疵,業(yè)主如何處理?

房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵,業(yè)主在收房時(shí),應當列出問(wèn)題清單,要求開(kāi)發(fā)商限期整改,整改期間由開(kāi)發(fā)商承擔物業(yè)費。

如果拒不整改,業(yè)主可以自己整改,費用由開(kāi)發(fā)商承擔。

如果開(kāi)發(fā)商拒不整改,給業(yè)主造成相應損失的,有權要求開(kāi)發(fā)商賠償。

7.合同約定延期交房違約金太低,業(yè)主如何取得合理違約賠償?

現在不少開(kāi)發(fā)商在購房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價(jià)款的萬(wàn)分之一到三,約定為無(wú)論多長(cháng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的萬(wàn)分之一,甚至萬(wàn)分之0.5,這樣的約定是顯失公平的。

業(yè)主可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商不成可以提起訴訟。

司法實(shí)踐中一般會(huì )確認這種約定無(wú)效,按日計算違約金,也可以視為沒(méi)有約定,按同期貸款利息計算違約金。

8.房產(chǎn)證、國土證遲遲辦不下來(lái),業(yè)主該如何維權?

開(kāi)發(fā)商延期辦證,但合同約定的違約金過(guò)低,有的甚至約定為無(wú)論違約多長(cháng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的百分之一。

這樣的約定是顯失公平的,業(yè)主在訴訟中可以請求確認約定無(wú)效,要求按日計算違約金,也可以視為沒(méi)有約定,按同期貸款利息計算違約金。

9.小區架空層(雜物間)是開(kāi)發(fā)商的嗎?

開(kāi)發(fā)商常常將規劃的架空層封閉后改建成車(chē)庫或雜物間,出售或出租牟利。

但規劃層高不超過(guò)2.2米的架空層,是不計容積率,不能單獨辦理權屬證書(shū)的。

根據“房隨地轉,地隨房走”的不動(dòng)產(chǎn)處分原則,架空層(雜物間)的產(chǎn)權附屬于地面建筑物的產(chǎn)權。

10.開(kāi)發(fā)商能否將小區地下車(chē)位出售給非業(yè)主?

不能。因為《物權法》明確規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要!

“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”對于建設單位而言,就是必須按規劃配置比例,將車(chē)位處分給業(yè)主,不能賣(mài)給非業(yè)主。

11.開(kāi)發(fā)商能不能將小區地下車(chē)位出售(出租)給一個(gè)或少數幾個(gè)業(yè)主?

不能。小區地下車(chē)位的規劃有合理配置比例,是與小區房屋戶(hù)數相對應的,不能集中處分給少數業(yè)主。

如目前長(cháng)沙的小區住宅小區的車(chē)位與房屋套數的配置比例是0.8:1,原則上應盡可能的滿(mǎn)足每個(gè)業(yè)主使用需求,不能只滿(mǎn)足少數業(yè)主的需求,更不應該對業(yè)主以外的人出售。

12.小區內停車(chē)收費標準由誰(shuí)定價(jià)?

根據國家發(fā)改委的規定,小區停車(chē)收費已經(jīng)放開(kāi),不再由政府定價(jià),凡已成立業(yè)委會(huì )的小區停車(chē)收費定價(jià)由業(yè)委會(huì )經(jīng)由業(yè)主大會(huì )決定。

13.開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按規劃建設小區配套設施,業(yè)主有權要求整改嗎?

按設計規劃建設小區配套設施是開(kāi)發(fā)商的義務(wù),如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按設計規劃建設配套設施,業(yè)主有權要求開(kāi)發(fā)商補建相關(guān)施設,如果補建條件已經(jīng)不具備,業(yè)主有權向開(kāi)發(fā)商索賠。

14.物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有?

物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有,主要用于物業(yè)管理辦公用房,物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會(huì )辦公用房。

每個(gè)小區都必須按建筑總面積的一定比例,配備物業(yè)服務(wù)用房,這是開(kāi)發(fā)商的必須履行的義務(wù)。

15.保質(zhì)期內業(yè)主如何提出維修要求?

保質(zhì)期內發(fā)現房屋質(zhì)量問(wèn)題,業(yè)主應當以書(shū)面方式及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出維修要求,并請開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司簽收,一般情況下開(kāi)發(fā)商會(huì )直接或委托物業(yè)公司進(jìn)行維修。

如開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司維修的,應要求物業(yè)公司出具開(kāi)發(fā)商授權或委托維修的證明。

16.開(kāi)發(fā)商未履行維修責任的后果如何?

如果開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內未完全履行維修義務(wù),業(yè)主有權要求開(kāi)發(fā)商繼續履行維修義務(wù)。

即使過(guò)了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權要求開(kāi)發(fā)商承擔維修責任。

如開(kāi)發(fā)商在合理時(shí)間內拒絕履行維修義務(wù),或者在緊急情況下,為避免更大損失,業(yè)主有權自行維修,保留好相關(guān)票據,費用由開(kāi)發(fā)商承擔。

如果開(kāi)發(fā)商拒不承擔,業(yè)主可以通過(guò)訴訟方式向開(kāi)發(fā)商索賠。

17.什么是物業(yè)?

物業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設備、設施和場(chǎng)地。

18.什么是物業(yè)管理?

物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

19.什么是物業(yè)服務(wù)費?

物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序,向業(yè)主(使用人)所收取的費用。

20.物業(yè)服務(wù)不到位,業(yè)主可以拒交物業(yè)費嗎?

一般情況下,單個(gè)業(yè)主無(wú)權以物業(yè)服務(wù)不到位為由,拒交物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)不到位,業(yè)主可以成立業(yè)委會(huì )加強對物業(yè)服務(wù)的監督,要求物業(yè)企業(yè)限期整改,如物業(yè)企業(yè)整改后,服務(wù)仍不能達到合同約定的服務(wù)標準的,業(yè)委會(huì )可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )解聘物業(yè)企業(yè)。

21.物業(yè)公司可以用停水停電的方法催收物業(yè)費嗎?

不可以。因為,用電用水是居民應當享受的基本生活權利,并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內容。

物業(yè)公司只是受水電部門(mén)委托代收水電費,沒(méi)有權力隨意停止供水供電。

業(yè)主對于物業(yè)公司的行為可以向供電、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)舉報。

22.建筑物上物品脫落造成損失如何承擔責任?

建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的,應當承擔侵權責任。

所有人、管理人或者使用人賠償后,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。

23.高層建筑中拋擲物品造成的損失由誰(shuí)承擔?

從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償。請參考閱讀:《侵權責任法》。

24.業(yè)主能否以樓上漏水為由拒交物業(yè)費?

不能。樓上漏水屬于相鄰關(guān)系,樓下業(yè)主應當找樓上業(yè)主,要求其維修好漏點(diǎn),造成樓下業(yè)主損失的應當賠償損失,物業(yè)公司(業(yè)委會(huì ))可以組織協(xié)調,提供樓上業(yè)主的聯(lián)系方式,如樓上業(yè)主拒不整改的,樓下業(yè)主應當依法起訴。

25.業(yè)主家中失竊可以向物業(yè)索賠嗎?

要根據物業(yè)合同的規定來(lái)確定物業(yè)的責任。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有按物業(yè)服務(wù)合同要求提供安保服務(wù)或安保服務(wù)不符合要求,比如保安人數未按要求配置,巡查次數少、巡查范圍不到位,監控設備不起作用,對外來(lái)人員進(jìn)出及大件物品搬離小區未進(jìn)行登記等等,總之,要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未充分履行合同安保義務(wù)情況下,應當對業(yè)主失竊承擔相應的責任。

26.業(yè)主停在地面的小車(chē)被損壞可以向物業(yè)公司索賠嗎?

如果業(yè)主的車(chē)是停放在劃定的車(chē)位上,并交納了相應的費用,物業(yè)公司未能盡到法定和約定義務(wù),應當對業(yè)主的損失承擔相應的責任。

27.拖欠物業(yè)費,物業(yè)公司要向我收違約金合理嗎?

如果業(yè)主無(wú)理拒絕交納物業(yè)費,物業(yè)公司可以向業(yè)主收取不高于本金的違約金,如果業(yè)主有正當理由,法院一般不會(huì )支持物業(yè)公司要求業(yè)主支付違約金的請求。

28.小區管理規約能得到法院的認可嗎?

《物權法》規定,業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定,對業(yè)主具有約束力,小區管理規約是業(yè)主大會(huì )通過(guò)的決定,對業(yè)主具有約束力。

是能得到法院認可的,除非該規約違反了法律法規的相關(guān)規定。

29.物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費為由起訴我,該怎么辦?

業(yè)主要積極收集物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)或服務(wù)達到合同約定標準的相關(guān)證據,并要業(yè)委會(huì )或其他業(yè)主出庭證明物業(yè)公司未按合同約定服務(wù)或服務(wù)達到合同約定標準,請求法院駁回物業(yè)公司的請求或是降低物業(yè)費。

如果物業(yè)公司服務(wù)不到位給業(yè)主造成損失的,業(yè)主可以提起訴訟要求物業(yè)公司賠償。

30.電梯應該多久做一次檢測?過(guò)期未檢測應該找誰(shuí)投訴?

電梯作為特種設備,事關(guān)業(yè)主生命安全,國家要求每年必須進(jìn)行一次檢測,并將檢測結果的原件放置在電梯內,檢測不合格的不得使用。

申請電梯年檢是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),如果物業(yè)企業(yè)過(guò)期未檢測電梯,業(yè)主可以找住建部門(mén)投訴物業(yè)企業(yè),要求住建部門(mén)進(jìn)行處罰。

31.物業(yè)公司應不應該向業(yè)主小區公開(kāi)收支情況?應該多久公開(kāi)一次?

物業(yè)管理實(shí)行包干制的小區,物業(yè)公司沒(méi)有法定義務(wù)向業(yè)主公開(kāi)支收情況。

如果物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)企業(yè)向業(yè)主公開(kāi)支收情況的,公開(kāi)時(shí)間和次數按合同約定實(shí)施。

為督促物業(yè)公司公開(kāi)收支情況,還可以在合同中約定物業(yè)公司不履行公開(kāi)收支的違約處罰。

32.小區公共設施質(zhì)保期是多久?過(guò)了質(zhì)保期維護費用由誰(shuí)承擔?

小區公共設施的保質(zhì)期根據不同的部位和設備時(shí)間不同,建筑物基礎與建筑物設計使用年限一致,外墻是5年,水管2年,電梯、供電設施備等按合同約定或國家相關(guān)規定執行,保持期內由開(kāi)發(fā)商或供應商維修,過(guò)了質(zhì)保期,小的維修由物業(yè)公司承擔費用,中、大維修動(dòng)用維修基金。

33.小區有哪些公共收益?所有權歸誰(shuí)?

凡是利用小區共有部分、共用設備、設施經(jīng)營(yíng)取得的收益,都是小區公共收益,小區公共收益因小區的地理位置不同,業(yè)主共有建筑物和設施設施的多寡不同而變化,但其收益歸全體業(yè)主。

34.物業(yè)侵吞小區公共收益,應該怎么辦?

物業(yè)侵占分小區的公共收益,業(yè)主可以向街道、社區、物監部門(mén)舉報,業(yè)委會(huì )成立后有權向物業(yè)公司追索。

35.什么是業(yè)主大會(huì )?業(yè)主大會(huì )有哪些權利?

業(yè)主大會(huì )是由小區全體業(yè)主組成的權利組織。

業(yè)主大會(huì )的權利是:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

36.什么是業(yè)委會(huì )?業(yè)委會(huì )的職責是什么?

業(yè)委會(huì )是業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的業(yè)主組織,負責業(yè)主大會(huì )的日常工作,執行業(yè)主大會(huì )的決定事項業(yè)委會(huì )的職責是:

(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監督管理規約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

作為業(yè)主,你可以根據自己的實(shí)際情況,參加業(yè)委會(huì )選舉,參與和監督業(yè)委會(huì )的工作。

37.都說(shuō)業(yè)主是小區的主人,這個(gè)主人有什么權利?

房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議,行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員,并享有被選舉權;

(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

38.業(yè)委會(huì )有訴訟主體資格嗎?

根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》的規定和最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》,業(yè)主委員會(huì )在若干涉及物業(yè)管理的訴訟中是具有主體資格的。

實(shí)際訴訟中,部分法院通常要求業(yè)委會(huì )參加訴訟的,應取得業(yè)主大會(huì )的授權或認可。

39.政府相關(guān)部門(mén)有權解散業(yè)委會(huì )嗎?

業(yè)委會(huì )是業(yè)主自治的經(jīng)濟組織,只要依法依規選舉產(chǎn)生,依法依規開(kāi)展工作,政府相關(guān)部門(mén)無(wú)權散散業(yè)委會(huì )。

但業(yè)委會(huì )在工作存在違法違規的情形時(shí),政府相關(guān)部門(mén)有權予以指導和糾正,業(yè)委會(huì )不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的工作。

40.房產(chǎn)局不備案影響業(yè)委會(huì )的法律地位嗎?

房產(chǎn)局不備案不影響業(yè)委會(huì )的法律地位。

備案屬于告知性行為,不是行政審批,只要業(yè)委會(huì )是依法選舉產(chǎn)生,達到法定條件,就取得合法地位。

業(yè)委會(huì )沒(méi)有備案表,全國多數法院都通過(guò)審查其產(chǎn)生的選舉資料的完整性來(lái)作出認可或否認,但長(cháng)沙地區的法院要求在備案表才認可,這增加了業(yè)委委的義務(wù),增加了小區維權的難度。

41.業(yè)委會(huì )成員可以領(lǐng)取津貼嗎?

由于業(yè)委會(huì )是業(yè)主自治組織,業(yè)委會(huì )開(kāi)展工作會(huì )產(chǎn)生相應的費用支出,業(yè)委會(huì )成員要為業(yè)委會(huì )的工作長(cháng)期地付出大量的時(shí)間、精力,可以領(lǐng)取相應的工作津貼。

業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的工作經(jīng)費由全體業(yè)主負擔?梢杂蓸I(yè)主分攤,可以由小區的公共收益中列支。業(yè)委會(huì )成員津貼發(fā)放標準,需經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意。

42.物業(yè)可以對小區地面停車(chē)收取費用嗎?

物業(yè)公司對小區地面停車(chē)收費,應在前期管理規約中約定,或征得過(guò)半業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì )成立后,收取地面停車(chē)費應經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )表決同意。

43.地面停車(chē)免費方式可取嗎?

小區地面停車(chē)是否免費,由業(yè)主大會(huì )(業(yè)委會(huì ))根據小區的具體情況確定,如果停車(chē)位充分,鼓勵對業(yè)主實(shí)行停車(chē)免費,如果小區停車(chē)位緊張,可以適當收費,以便合理管理和規范停車(chē)。

地上車(chē)位屬于全體業(yè)主,如完全不收費,勢必形成有車(chē)的業(yè)主侵蝕沒(méi)車(chē)業(yè)主的合法權益,理應適當收費;同時(shí),收取費用可用于公共設施維護,即體現公平,又能增加公共收益。

44.業(yè)主不交物業(yè)費就不能競選(當選)業(yè)委會(huì )委員嗎?

一般來(lái)說(shuō),交納物業(yè)費與競選(當選)業(yè)委會(huì )委員沒(méi)有直接關(guān)系。

交納物業(yè)費是基于物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。

《小區管理規約》或《業(yè)主大會(huì )議事規則》如約定:欠交物業(yè)費的業(yè)主不應成為業(yè)委會(huì )候選人的,則欠費業(yè)主不能成為業(yè)委會(huì )候選人。因為《小區管理規約》和《業(yè)主大會(huì )議事規則》都是小區業(yè)主自我約束、自我管理的法律文件,對全體業(yè)主有約束力。

45.物業(yè)公司加收電梯費合法嗎?

不合法,因為電梯的用電、日常維護等費用都包含在物業(yè)費中,電梯如需大中維修,要依法定程序動(dòng)用維修資金。

46.老物業(yè)以物業(yè)費未結清為由,拒絕退出小區怎么辦?

物業(yè)服務(wù)合同到期,業(yè)委會(huì )代表業(yè)主大會(huì )與新的物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同后,老物業(yè)不得以物業(yè)費未結清為由,拒絕退出。

如果拒絕退出,一是業(yè)主有權拒絕向老物業(yè)公司交物業(yè)費,二是向物業(yè)管理部門(mén)反映,要求對老物業(yè)公司予以查處,三是向人民法院起訴,要求老物業(yè)退出。

但業(yè)委會(huì )應當在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監管的方式來(lái)應對和處理新老物業(yè)交接問(wèn)題。

47.物業(yè)對業(yè)主家中維修項目可否收費?

可以。但應當公示收費項目和收費標準或與業(yè)主協(xié)商有償收費。

48.前期物業(yè)合同自業(yè)委會(huì )成立后即自動(dòng)終止了嗎?

前期物業(yè)合同不是自業(yè)委會(huì )成立后自動(dòng)終止,而是業(yè)委會(huì )成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)合同終止。

49.物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物業(yè)費怎么辦?

物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物業(yè)費的行為既違法,又違規。業(yè)委會(huì )應據理力爭,同時(shí)做好相應準備,以應對可能出現的突發(fā)情況。業(yè)委會(huì )可以要求物業(yè)公司進(jìn)行整改,如果整改達不到要求或物業(yè)公司拒不進(jìn)行整改的,業(yè)委會(huì )也可以直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì )解除物業(yè)合同,解聘物業(yè)公司。

業(yè)委會(huì )可以在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監管的方式加強對物業(yè)進(jìn)行監督。

50.開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向業(yè)委會(huì )移交物業(yè)資料嗎?物業(yè)資料包括哪些?

因為開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)交接時(shí),小區還沒(méi)有業(yè)委會(huì ),因些《物業(yè)管理條例》規定:在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí),建設單位應當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

51.小區垃圾是由物業(yè)公司清運的嗎?

根據相關(guān)規定,已經(jīng)不再向物業(yè)公司收取垃圾清運費,而是向業(yè)主直接收取。

52.小區更換前期物業(yè)要取得開(kāi)發(fā)商同意嗎?

不需要。更換物業(yè)公司是法律法規賦予業(yè)主大會(huì )的權利,開(kāi)發(fā)商無(wú)權干涉。

53.前期物業(yè)合同未到期,就不能更換物業(yè)公司嗎?

可以更換。

目前,有的開(kāi)發(fā)商為了牟取利益,將前期物業(yè)合同定的時(shí)間很長(cháng),并且以前期物業(yè)合同未到期為由,阻礙業(yè)主大會(huì )更換物業(yè)公司。

根據相關(guān)法律法規的規定,小區業(yè)委會(huì )代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同后,則前期物業(yè)合同終止。

54.老舊小區未安裝監控是物業(yè)公司的責任嗎?

不是。物業(yè)公司相當于小區管家,他沒(méi)有義務(wù)為小區建設基礎設施。

55.社區可以代替業(yè)委會(huì )招標選聘物業(yè)嗎?

選聘物業(yè)公司是《物權法》、《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的權利,一般情況下社區不能代替業(yè)委會(huì )招標選聘物業(yè)公司。

如果因為客觀(guān)原因未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì ),或業(yè)委會(huì )成員不足半數的,在新的業(yè)委會(huì )選舉產(chǎn)生前,社區居委會(huì )可以代行業(yè)委會(huì )的職責。

如在物業(yè)公司突然退出小區時(shí),社區還可以臨時(shí)選聘物業(yè)公司進(jìn)入小區提供服務(wù)。

56.什么情況下業(yè)主可以自治?

一般情況下小區規模比較小,戶(hù)數不多,只有數百戶(hù),業(yè)主權利意識強,參與小區事務(wù)積極性高,有比較好的自治團體的,經(jīng)小區業(yè)主共同決定,可以開(kāi)展物業(yè)自管,在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代,通過(guò)科技的助力,很多大小區也嘗試物業(yè)自治,并且取得了很好的效果。

57.積極參與籌備業(yè)委會(huì ),可是有人背后說(shuō)我“無(wú)利不趕早”怎么辦?

成立業(yè)委會(huì )是一件有利于整個(gè)小區集體利益的大事,而任何一件事情涉及到集體利益的時(shí)候,總會(huì )有各種各樣的反對聲音,有的甚至是“賊喊捉賊”。

俗話(huà)說(shuō):身正不怕影子斜,所以應該放平心態(tài),堅持正義。

只要你堅持公益原則,堅持奉獻精神,要相信群眾眼睛是雪亮的,日子久了業(yè)主們一定會(huì )看到你的仁心!

58.物業(yè)招標完成了,新物業(yè)不積極參與交接怎么辦?

業(yè)委會(huì )應當提前預防這一問(wèn)題的出現,在物業(yè)合同中約定,交接工作由新老物業(yè)直接交接,業(yè)委會(huì )代表業(yè)主進(jìn)行監督,約定合理時(shí)間內不能完成交接,業(yè)委會(huì )有權解除合同。

59.業(yè)委會(huì )如何申請組織機構代碼證?如何開(kāi)通對公賬戶(hù)?

業(yè)委會(huì )可以持備案通知和主任的身份證到長(cháng)沙市技術(shù)質(zhì)量監督局申請機構代碼證,取得機構代碼證后。憑備案通知和代碼證即可在銀行開(kāi)辦對公賬戶(hù)。

60.小區結建人防工程的使用權和收益權歸誰(shuí)享有?

《人民防空法》規定了“誰(shuí)投資,誰(shuí)受益”的原則。開(kāi)發(fā)商的投資成本隨著(zhù)商品房的銷(xiāo)售,都轉嫁給了業(yè)主,在商品房開(kāi)發(fā)的第三階段,開(kāi)發(fā)商的權利已經(jīng)用盡,業(yè)主才是整棟建筑區劃的真正投資者。

因此,地下人防工程的使用權和收益權,理所當然歸業(yè)主所有。

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